Vastgoedprijzen

Gemiddeld huis is 4 jaar brutoloon waard

De rente en de prijzen van bestaande woningen blijven wellicht stijgen. Daardoor wordt het voor een deel van de bevolking moeilijk om nog een woning te kopen.


De Belgische vastgoedmarkt is haast zonder kleerscheuren uit de crisis gekomen. Vooral bouwgrond bood goed weerstand. Bouwgrond wordt almaar schaarser, vooral in Vlaanderen. Daardoor zijn de prijzen fors gestegen. Dat blijkt uit een studie die de bank ING gisteren publiceerde.

De prijs per vierkante meter is tussen 1998 en 2010 verviervoudigd en is opgelopen van 40 tot 160 euro. De gemiddelde oppervlakte van de verkochte percelen is dan weer met een derde gedaald, van meer dan 11 are in de jaren 90 tot minder dan 9 are in 2010.

Ook in Wallonië wordt bouwgrond schaarser. De gemiddelde oppervlakte bleef er nog stijgen tot 2008 om uit te komen op 18 are. Maar nadien werd het gemiddelde perceel opnieuw aanzienlijk kleiner. De gemiddelde oppervlakte bedraagt nu opnieuw 15 are. Dat is nog altijd twee keer zo groot als in Vlaanderen. Ook de prijzen zijn tussen 2000 en eind 2008 verdubbeld tot 40 euro per vierkante meter. "De vraag wordt steeds groter en de verkavelaars verkleinen de percelen. Daardoor stijgt de prijs per vierkante meter. Dat is een normale evolutie die we overal opmerken", legt Michel Geneau uit.


Nieuwe woningen onbetaalbaar?

"De prijs van een nieuwbouwwoning ligt veel hoger dan die van een modale bestaande woning. Dat heeft te maken met de doorgaans betere kwaliteit van nieuwbouwwoningen. Voeg daar dan nog eens de prijs van bouwgrond aan toe en dan blijkt dat een huis bouwen gemiddeld dubbel zo duur is als er een kopen", zegt Julien Manceaux, econoom bij ING en auteur van de studie.

Nu de primaire markt (nieuwbouwwoningen) steeds duurder wordt, zullen kandidaat-kopers hun toevlucht zoeken tot de secundaire markt (bestaande woningen). "We mogen aannemen dat door de stijging van de grondprijs de voorbije jaren de prijs van betere koopwoningen nog 3 tot 4 jaar zal toenemen", preciseert Julien Manceaux.

Maar dat fenomeen zal slechts betrekking hebben op een erg klein deel van de vastgoedtransacties. ING gaat er dan ook van uit dat de vastgoedprijzen minder zullen stijgen dan tijdens de 10 jaar voor de crisis.


Duurdere kredieten

Tussen 1996 en 2006 zijn de huizenprijzen verdubbeld als gevolg van uitzonderlijke factoren die de komende jaren afwezig zullen zijn. De kredietvoorwaarden worden strenger en de stijgende rente gaat wegen op de koopkracht van de gezinnen en op de stijging van de vastgoedprijzen.

Het leidinggevende tarief van de Europese Centrale Bank zal eind dit jaar 1,75 procent bedragen. ING schat de gemiddelde variabele rentevoet op een jaar toegekend in België op 4 procent tegenover 3,1 procent in december vorig jaar. De gemiddelde vaste rentevoet voor kredieten van 10 jaar of meer benadert 5 procent, tegenover 3,8 procent in december vorig jaar.

Voor een hypothecaire lening van 200.000 euro (gemiddelde waarde van een woning in België) op 20 jaar zal de maandelijkse afbetaling stijgen van 1.200 naar 1.340 euro. Dat is een stijging met 10 procent. Nu de overheid in de eerste plaats het tekort en de overheidsschuld wil verminderen, zullen kandidaat-kopers niet meer kunnen genieten van de fiscale stimuli die de prijzen vóór de crisis ondersteunden. De kans bestaat zelfs dat vastgoed meer wordt belast. Tot slot zal de steeds groter wordende persoonlijke bijdrage in de financiering van een onroerend goed alleen weggelegd zijn voor gegoede gezinnen en dus voor woningen uit de hogere prijsklasse.


Wat brengt de toekomst?

In die context zal de vastgoedmarkt alleen nog kunnen rekenen op een stijging van de inkomens en demografische verschuivingen. ING verwacht dat de prijzen dit jaar met 4,5 tot 5,5 procent zullen stijgen. Dat is iets minder dan in 2010.

Maar de prijzen stijgen sneller dan de inkomens en de kredietvoorwaarden worden steeds strenger. Het zal dus zeker niet gemakkelijker worden om een woning te kopen. "In het begin van de jaren 90 was een gemiddeld huis 2 jaar brutoloon waard. Nu is dat al 4 jaar", zegt Julien Manceaux. 


Bron: De Tijd


Lees ook: De zoektocht naar vastgoed

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in