Een huis kopen of bouwen: wat met de aankoopkosten?

Gewijzigd op 25/06/2013 door Kelly Cuypers

Stessens
www.stessens.be
© Stessens
kijkwoning arkana - zicht inkomvolume
© Arkana
Stessens pastorie
www.Stessens.be
© Stessens
Massief houtbouw
Een massieve houtbouw.
© Ipso Facto
Referentiewoning Arkana
© Arkana

Aankoop bestaande woning - stelsel van registratierechten

Registratierechten zijn de belastingen, die geheven worden bij de aankoop van een onroerend goed. Ze worden door de notaris geïnd bij de akte. De registratierechten bedragen in Vlaanderen normaal 10% van de aankoopprijs, maar kunnen onder bepaalde voorwaarden, verminderd worden tot 5%.
Daarnaast kan de koper in bepaalde gevallen nog een korting krijgen op de registratierechten, namelijk als hij kan genieten van hetzij de meeneembaarheid, hetzij het abattement.
Meeneembaarheid betekent dat bij verkoop van een vorige hoofdverblijfplaats woning en aankoop van een andere woning de koper - natuurlijke persoon- de registratierechten die hij voor de oude woning betaalde, kan recupereren tot maximum 12.500 euro. Die andere woning moet dan wel als hoofdverblijfplaats dienen en gelegen zijn in het Vlaams gewest.
Wie voor het eerst een onroerende goed koopt, gelegen in het Vlaams gewest, en niet in aanmerking komt voor deze meeneembaarheid, kan nu ook in bepaalde gevallen genieten van een vermindering van de belastbare grondslag tot 12.500 euro.
Dit fiscale voordeel kan genoten worden, zowel bij gewoon (10%) beschrijf als bij klein (5%) beschrijf en bedraagt dan respectievelijk 1.250 euro of 625 euro.

Aankoop (bouwen) van een nieuwe woning – btw-stelsel

Alhoewel bij verkoop in principe registratierechten verschuldigd zijn, kan een nieuw gebouw verkocht worden met BTW. Een gebouw is nieuw tot uiterlijk op 31 december van het tweede jaar dat volgt op de eerste ingebruikneming of inbezitneming.
Het grote verschil voor de verkoper is dat hij de BTW, betaald bij de oprichting zelf recupereert, terwijl in het andere geval de registratierechten niet voor hem, maar voor de overheid bestemd zijn.
Om hiervan te kunnen genieten moet de verkoper, vooraleer de overeenkomst met de koper te ondertekenen, een verklaring afleggen op het controlekantoor van de BTW van zijn woonplaats.
Voor de koper, die geen BTW-plichtige is, zijn de aankoopkosten hoger, namelijk 21 % BTW op de bouwwaarde in plaats van 10% registratierecht. Maar vermits de verkoper zo zijn betaalde BTW recupereert kan de verkoopprijs lager geplaatst worden, dan bij een verkoop onder registratierecht. Beide partijen, koper en verkoper, kunnen dus voordeel hebben bij deze gunstregeling.
Let wel, op de grondwaarde zijn altijd registratierechten verschuldigd.

Notariskosten

De aktekosten omvatten de zegels van de originele en afschriften, de fiscale zegels van bijgevoegde stukken, de overschrijvingsrechten op één hypotheekkantoor, de rolrechten, de kosten van de kadastrale stukken, de kosten van hypothecaire en fiscale opzoeking, bodemattest, enz.
Deze kosten worden provisioneel aangerekend bij het verlijden van de akte en bedragen normaal 525 euro maar worden in bepaalde gevallen verminderd naar 450 euro.

Het ereloon van de notaris. Het honorarium dat de notaris ontvangt, vormt de vergoeding voor zijn geleverde prestaties en is vastgelegd bij Koninklijk Besluit. Het is proportioneel en degressief, wat betekent dat het percentage kleiner wordt naargelang de verkoopprijs verhoogt.
Voor een verkoop van 64.095 euro bedraagt het ereloon 1.389 euro. Op het hogere gedeelte wordt 0,57% berekend. Voor een verkoop van 250.095 euro wordt dat dus 2.449 euro.
De notaris of uw vastgoedmakelaar kan de juiste bedragen opgeven.

Mark Van De Woestijne – augustus 2007 – voor Habitos.be