De rechten van een vruchtgebruiker van een onroerend goed

Vruchtgebruik is het recht om van een zaak - die eigendom is van iemand anders - het genot te hebben, net zoals de eigenaar zelf. Maar de vruchtgebruiker heeft wel de verplichting de zaak in stand te houden. Welke rechten gelden er nog zoal?


Hoewel het vruchtgebruik rechten verleent op andermans zaak, bestaat er geen onverdeeldheid tussen de vruchtgebruiker en de (blote) eigenaar. De vruchtgebruiker en de (blote) eigenaar zijn immers titularis van onderscheiden en naast elkaar bestaande rechten op eenzelfde zaak.
De vruchtgebruiker heeft het recht van gebruik en vruchtgenot van de zaak (dat afgesplitst wordt van het eigendomsrecht).
Het vruchtgebruik kan worden gevestigd op alle soorten van zowel roerende als onroerende goederen.

Welke rechten?
De vruchtgebruiker heeft in de eerste plaats een recht van genot op de zaak. Dit impliceert dat de vruchtgebruiker recht heeft op alle vruchten die worden voorgebracht door de zaak waarvan hij het vruchtgebruik heeft. Naast de natuurlijke vruchten (bijvoorbeeld de appels aan een boom) en de vruchten van de nijverheid die men verkrijgt door het bebouwen van een stuk grond, heeft men ook de burgerlijke vruchten. De burgerlijke vruchten zijn de periodieke opbrengsten die voortvloeien uit het beheer van het onroerend goed waarop het vruchtgebruik betrekking heeft. Tot de burgerlijke vruchten behoren onder meer de huishuren, interesten, renten en pachtgelden.

Goede huisvader
Verder mag de vruchtgebruiker het onroerend goed gebruiken zoals de eigenaar zelf. Maar de vruchtgebruiker moet hierbij wel als een goede huisvader handelen en hij kan slechts tijdelijk ten volle van dit recht gebruik maken.
Ook kan hij een eigen recht van beheer laten gelden op het onroerend goed waarop het vruchtgebruik betrekking heeft. Hierbij dient hij eveneens als een goede huisvader op te treden. De vruchtgebruiker kan wel daden van beheer en bewaring stellen, maar geen daden van beschikking waarbij de rechten van de eigenaar in het gedrang komen.

Verkopen
De vruchtgebruiker kan zelf persoonlijk van zijn recht genieten ofwel kan hij dit recht aan een ander persoon verkopen, zelfs zonder het akkoord van de (blote) eigenaar!. Verder kan hij het verpachten of schenken. Maar de vruchtgebruiker kan niet meer rechten verkopen dan deze waarover hijzelf beschikt. Enkel het vruchtgebruik kan worden overgedragen en dit recht zal ophouden bij het overlijden van de overdragende vruchtgebruiker. De vruchtgebruiker kan tevens een hypotheek verlenen op het vruchtgebruik voor de duur van dit recht.

De vruchtgebruiker heeft ook het recht om verbeteringen aan te brengen aan het onroerend goed waarvan hij het genot heeft gekregen. Nochtans mogen niet zo maar gelijk welke verbeteringen aangebracht worden. Het zijn enkel die werken die het normale gevolg zijn van een behoorlijk en zorgvuldig beheer door de vruchtgebruiker en die in principe uit de inkomsten of opbrengsten van het goed gefinancierd worden. Een voorbeeld van een verbetering is het aanleggen van een waterleiding.

Kan de vruchtgebruiker ook bouwwerken uitvoeren?
Zoals hierboven gesteld heeft de vruchtgebruiker het recht het goed te gebruiken zoals de eigenaar zelf.
Dit gebruiksrecht verleent de vruchtgebruiker in beginsel ook een recht om bouwwerken uit te voeren. De aard van deze bouwwerken is evenwel bepalend voor de afbakening van de bevoegdheden van de vruchtgebruiker.

Zo zal de verplichting om het onroerend goed te gebruiken als een goede huisvader inhouden dat de vruchtgebruiker geen werken mag uitvoeren die zouden resulteren in een andere bestemming dan deze die door de (blote) eigenaar aan het goed zou gegeven zijn. De vruchtgebruiker zal onder meer een woonhuis zomaar niet mogen omvormen tot een handelszaak. Hij zal hiervoor zowel voorafgaandelijk de toestemming dienen te bekomen van de (blote) eigenaar als een stedenbouwkundige vergunning om deze bestemmingswijziging te mogen doorvoeren.

Als de vruchtgebruiker echter de bestemming van het onroerend goed respecteert, dan mag hij alle bouwwerken en beplantingen uitvoeren die hij nodig acht voor de exploitatie van het goed.
De vruchtgebruiker zal eigenaar zijn en blijven van de door hem opgerichte gebouwen, op voorwaarde echter dat hij de bestemming van het onroerend goed niet wijzigt en hij blijft er enkel eigenaar van tijdens de duur van het vruchtgebruik.

Bij het beëindigen van het vruchtgebruik moet er een onderscheid gemaakt worden tussen de aangebrachte verbeteringen enerzijds en de uitgevoerde bouwwerken en beplantingen anderzijds:

- voor verbeteringen kan de vruchtgebruiker geen vergoeding vorderen
- bij de bouwwerken en de beplantingen zal de vruchtgebruiker beschouwd worden als een bezitter ter kwader trouw. Als gevolg hiervan kan de (blote) eigenaar op het einde van het vruchtgebruik de afbraak van de gebouwen vorderen en het verwijderen van de beplantingen. Dit alles zal bovendien op kosten van de vruchtgebruiker gebeuren. De (blote) eigenaar kan echter ook beslissen om de gebouwen en de beplantingen te behouden. Kiest hij hiervoor, dan is hij een vergoeding van het arbeidsloon en het gebruikte materiaal verschuldigd aan de vruchtgebruiker.