De gevaren van prijsbewimpeling en tekortschatting

Gewijzigd op 25/06/2013 door Kelly Cuypers

De aankoop van een onroerend goed kost handen vol geld. Daarbij komen ook nog de kosten zoals de registratierechten. Sommige proberen hier een creatieve mouw aan te passen door een deel van de verkoopprijs ‘in het zwart’ te betalen. Dergelijke praktijken houden gevaren in.
Stessens
www.stessens.be
© Stessens
Belim Bouwteam
www.belim.be
© Belim Bouwteam
Referentiewoning Arkana
Referentiewoning Arkana
© Arkana
Dewaele bouwbedrijven
© Dewaele Bouwbedrijven
Massief houtbouw
www.ipsofacto.be
© Ipso Facto
In notariële verkoopakten vindt men steeds de verwijzing naar de eerste alinea van artikel 203 van het Registratiewetboek, die als volgt luidt : “In geval van bewimpeling aangaande prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd.”

Wat is prijsbewimpeling

Prijsbewimpeling betekent dat men een lagere prijs in de akte vermeldt dan de prijs die tussen partijen werd overeengekomen, met de bedoeling minder registratierechten te betalen.

Zware boete

Niet alleen is dit uitdrukkelijk verboden, maar bovendien stellen beide partijen, dus zowel de verkoper als de koper, zich hierbij bloot aan zware boetes: buiten het verkooprecht - in Vlaanderen in principe 10% behoudens bij ‘klein beschrijf’ waar het tarief 5% bedraagt - dient elke partij nog eens ditzelfde verkooprecht te betalen, waardoor men dus in totaliteit tot 30 % registratierechten zal moeten betalen.

Risico

Bovendien is iets ‘onder tafel’ of ‘in het zwart’ betalen gevaarlijk: als de verkoper belangrijke fiscale of hypothecaire schulden heeft, als er bouwovertredingen blijken te zijn, als het goed verontreinigd blijkt te zijn, enzovoort, waardoor de akte uiteindelijk niet kan doorgaan, is de koper zijn zwart geld voorgoed kwijt. Bij een rechtbank moet men immers niet aankloppen: ‘nemo auditur propriam turpitudinem allegans’ - niemand wordt gehoord die zelf onrechtmatig heeft gehandeld.

Prijstekortschatting

Buiten de prijsbewimpeling of prijsverzwijging is er ook de prijstekortschatting: de fiscus kan tot 2 jaar na de verkoopakte een bericht sturen aan de koper om hem te melden dat de prijs onder de normale verkoopprijs ligt waaraan elk goed moet verkocht worden. Indien de fiscus derhalve geen prijsbewimpeling kan bewijzen - dat kan hij meestal niet - of indien de koper gewoon een goede zaak heeft gedaan zegt de fiscus: dat kan allemaal wel best zijn, maar de registratierechten moeten betaald worden op de venale waarde, zijnde de normale verkoopprijs van een onroerend goed - een prijs die iemand voor een gelijkaardig onroerend goed in de buurt zou willen betalen op een gegeven moment. De fiscus baseert zich hierbij op vergelijkingspunten, en aangezien alle verkoopakten geregistreerd worden, heeft ze een zeer goed beeld van de verkoopprijzen en kan ze gemakkelijk zien als iets onder de prijs werd verkocht.

Bewijsmateriaal verzamelen

U kunt zich best wapenen tegen een prijstekortschatting door als koper de publiciteit van de tekoopstelling bij te houden - met vermelding van de vraagprijs - en het schattingsverslag - dat meestal wordt opgemaakt voor de aanvraag van een hypothecair krediet -, door van alle werken die u gaat uitvoeren de rekeningen - facturen, kastickets, … - te bewaren en door vooraleer met de werken te starten foto’s te nemen van het door u aangekochte onroerend goed. De fiscus kan immers tot 2 jaar na de aankoopakte ter plaatse komen kijken en dan is het aan de koper om te bewijzen dat hij het goed in kwestie niet in de toestand heeft gekocht waarin het zich bij een controle bevindt.

Minnelijke schikking

Als men u een bericht van tekortschatting stuurt, dan is dat in feite altijd een voorstel tot minnelijke schikking, een dading. Als u betaalt kunt u achteraf niets meer terugvorderen. De boodschap is dus: eerst gaan onderhandelen met de fiscus - dikwijls wordt de tekortschatting verminderd of zelfs geannuleerd als u voldoende argumenten heeft -, en dan pas betalen.

Nog een tip: als u echt op een voordelige wijze kunt kopen - bijvoorbeeld van een familielid of vrienden die u echt een vriendenprijsje maken -, laat dan een clausule “pro fisco” in de akte inlassen om vrijwillig de registratierechten te betalen op een hogere waarde. U hoeft dan slechts de vriendenprijs te betalen, niet de waarde “pro fisco” die enkel dient om de registratierechten te berekenen. Zo kunt u tekortschattingen vermijden.

Notaris Dirk MICHIELS - september 2007 – voor Habitos.be