Kopen en verkopen

Bouwen met vruchtgebruik, recht van erfpacht of een opstalrecht

In een eerdere bijdrage zijn we ingegaan op bouwen op grond van één van de partners. Je kan echter ook bouwen in het kader van een zakelijk recht zoals vruchtgebruik, erfpacht of opstal. Notaris Dirk Michiels licht toe.

Recht van opstal

Een recht van opstal is het recht om gedurende een termijn van maximum 50 jaar gebouwen op te richten op grond van een ander en er ook eigenaar van te zijn voor die periode. Zelfs met alle fiscale voordelen inzake aftrek enige eigen woning en dergelijke van dien.

Dergelijke constructies worden vaak aangewend indien men een (exploitatie)vennootschap bezit die op eigen grond wil bouwen; men kan dan een opstalrecht vestigen en de vennootschap laten bouwen; na afloop van dit recht - bv 20 jaar - word je eigenaar van het gebouw, zonder vergoeding. Als er slechts een symbolische opstalvergoeding werd betaald - bv 1 euro per jaar - is dit fiscaal vrijgesteld. Dit wil zeggen dat de privé-persoon niet wordt belast op het feit dat hij na afloop van het recht van opstal de gebouwen verkrijgt zonder vergoeding. En de vennootschap kan diezelfde gebouwen afschrijven over de duur van het opstalrecht.

Recht van erfpacht

Een recht van erfpacht wordt veel gebruikt als de overheid – bv een gemeente - gronden ter beschikking stelt van particulieren. Erfpacht heeft een minimumduur van 27 jaar en een maximumduur van 99 jaar. Na afloop komen de gebouwen terug toe aan de grondeigenaar, in principe tegen vergoeding van de waarde op het einde van het recht van erfpacht tenzij de akte het anders bepaalt (wat dus de omgekeerde regeling is dan bij het opstalrecht).

Vruchtgebruik

Een vruchtgebruik is een tijdelijk recht, dat uitdooft bij het overlijden van de vruchtgebruiker. Men kan een tijdelijk vruchtgebruik toestaan aan zijn vennootschap op een gebouw dat deze beroepsmatig gebruikt. Hier is de fiscus wel streng, want de verkoopprijs van zo’n vruchtgebruik is in hoofde van de verkoper-natuurlijke persoon géén belastbaar inkomen, terwijl het voor de vennootschap-vruchtgebruiker wél een aftrekbare kost is. Hier kan men fiscaal zijn voordeel uit halen, maar moet men uiterst omzichtig te werk gaan.

Voordelen?

Bouwen in het raam van een zakelijk recht is misschien een oplossing voor de stijgende grondprijzen indien de overheid gronden ter beschikking stelt. Enige tijd geleden kwam de gemeente Kapelle-op-den-Bos zo in het nieuws, omdat zij bouwgrond in het raam van een recht van erfpacht ter beschikking stelde van jonge bouwers. Het is evenwel, voor de meeste particuliere bouwprojecten, geen alternatief omdat de grondeigenaar zijn grond onmiddellijk zal willen valoriseren. Wel kan het bepaalde fiscale voordelen bieden waar evenwel voorzichtig moet mee worden omgesprongen. “On ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beur” luidt het Franse spreekwoord.

Notaris Dirk MICHIELS – oktober 2007 – voor Habitos.be

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in