Tienjarige aansprakelijkheid: wanneer wel of niet?

Gewijzigd op 25/10/2016 door TiM Vanhove

Bij bouwwerken kan het zijn dat bepaalde gebreken niet onmiddellijk opduiken, maar pas maanden of jaren later naar boven komen. Het is dan niet eenvoudig om de oorzaak van die gebreken te bepalen, maar ook wie hiervoor verantwoordelijk kan worden gesteld. Om dat probleem op te vangen, werd de tienjarige aansprakelijkheid in het leven geroepen.

Ontdek deze bouwbedrijven

Villabouw Marchetta
© Thuis Best
De tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing op onder meer de aannemer, architect, studiebureau, ingenieur of iedere andere deelnemer aan het bouwproces (de zogenaamde bouwspecialisten) en dat voor gebreken die pas maanden of jaren later opduiken. Er gelden wel enkele voorwaarden:
 
  1. Het (verborgen) gebrek moet ernstig zijn
  2. Het gebrek moet het gebouw of een groot werk dat een geheel vormt met het gebouw, aantasten
  3. Er sprake is van een fout.
Kijkwoning
© Blavier
Een lage energiewoning
Een lage energiewoning.
© Bostoen
In de praktijk is het niet altijd eenvoudig om te bepalen of een gebrek aan de voorwaarden voldoet. 

Het moet gaan om een ernstig, verborgen gebrek

Dit houdt in dat het gebrek de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw, of minstens een belangrijk deel ervan, in gevaar brengt of kan brengen. Het gebrek kan dus, al dan niet op termijn, het volledige of gedeeltelijke verlies van het onroerend goed veroorzaken.
 
Bovendien mag het gebrek niet zichtbaar zijn op het ogenblik van de aanvaarding van de werken. Dit betekent dat het gebrek niet kon ontdekt worden door een normaal, aandachtig persoon met een normale kennis van de regels van het vak.
 
Problemen die het gevolg zijn van ouderdom, slijtage of slecht onderhoud kunnen niet ten laste worden gelegd van de bouwspecialist, maar vallen binnen de verantwoordelijkheid van de bouwheer. Indien de bouwheer dus een regelmatig onderhoud nalaat, kan de bouwspecialist hier niet voor verantwoordelijk worden gehouden.
 
Volgende gebreken kunnen als ernstige gebreken worden beschouwd: verkeerde of onaangepaste funderingen, ernstige vocht en schimmelvorming, een rottend dak, te weinig bewapening met als gevolg verzakkingen, … enzovoort.
 
Gebreken die niet als voldoende ernstig worden beschouwd, zijn onder meer: barsten in het voegwerk, loskomende tegels, condensatie in dubbele beglazing, gebrekkige geluidsisolatie, … enzovoort.
cellenbeton - gevelpleister
© Xella
Ecobrick Atlas
Tek7-Architecten
© Wienerberger

Het onroerend goed of groot werk wordt aangetast

 
Het gebrek moet een gebouw of een groot werk aantasten.
 
Het begrip ‘gebouw’ wordt in de praktijk wel ruim geïnterpreteerd. Zo worden niet alleen huizen of appartementsgebouwen als ‘gebouw’ beschouwd, maar ook bruggen, dijken, terrassen, wegen, tennisbanen, sluizen, veranda’s, … enzovoort.
 
Onder ‘groot werk’ worden de hoofdbestanddelen van een ‘gebouw’ begrepen, zoals onder meer dragende muren, metselwerk, daken, waterleiding, trappen, … enzovoort. Kortom, alles wat noodzakelijk of essentieel de constructie van het gebouw uitmaakt. Bijgevolg worden tegels, gevelbekleding, voegwerk, bepleistering, … enzovoort (meestal) niet beschouwd als een ‘groot werk’ omdat deze bestanddelen geen noodzakelijk of essentieel element vormen van de constructie van het gebouw.
 
De invulling van het begrip ‘gebouw’ of ‘groot werk’ zal dikwijls een feitenkwestie zijn die tot de soevereine beoordeling van de rechter behoort in geval van een geschil.
Drievoudig glas Climatop
Superisolerend drievoudig glas Climatop
© Saint-Gobain Glass arch. Kronos

Er is sprake van een fout

De bouwheer zal in ieder geval moeten aantonen dat de bouwspecialist een fout heeft begaan in de uitvoering van zijn werken. Er geldt immers geen vermoeden van fout of schuld, zodat het schadegeval op zich geen voldoende bewijs van fout in hoofde van de bouwspecialist inhoudt.
 
Er dient hierbij wel een onderscheid te worden gemaakt tussen de resultaatsverbintenis en de inspanningsverbintenis.
 
In geval van een resultaatsverbintenis verbindt de bouwspecialist zich tot het bereiken van een welbepaald resultaat. Indien dit resultaat niet wordt bereikt, door een gebrek in de uitgevoerde werken, is dit voldoende om de fout te bewijzen.
 
Als er sprake is van een inspanningsverbintenis, dient de bouwspecialist alle mogelijke inspanningen te leveren om tot het vooropgesteld resultaat te komen. De bouwheer zal dan ook de fout, waarbij hij dient aan te tonen dat de inspanningen van de bouwspecialist onvoldoende waren, maar ook het oorzakelijk verband met de veroorzaakte schade moeten bewijzen.
 
De bouwspecialist beschikt over de mogelijkheid om de tienjarige aansprakelijkheid te vermijden in geval van overmacht, toeval, onoverwinnelijke dwaling of een vreemde oorzaak, die ertoe leidt dat de bouwspecialist zijn verbintenis niet kan nakomen.
 
In de praktijk zal de fout, die kan bewezen worden met alle rechtsmiddelen, meestal door middel van een deskundig onderzoek worden bepaald.
Aluminium ramen
© Reynaers Aluminium
Wintek referentie
© Wintek

De aanvang van de tienjarige aansprakelijkheid

De tienjarige aansprakelijkheid van de bouwspecialist neemt een aanvang vanaf de aanvaarding van de bouwwerken.  
In principe zal de tienjarige termijn dan ook beginnen lopen vanaf het ogenblik van de defintieve oplevering van de uitgevoerde werken. Maar partijen kunnen overeenkomen dat de voorlopige oplevering als aanvangspunt geldt. In de praktijk zal de bouwspecialist in de overeenkomst het ogenblik van aanvang van de tienjarige aansprakelijkheid veelal laten aanvangen op het moment dat de werken voorlopig worden opgeleverd (indien er een dubbele oplevering voorzien is).
 
De termijn van tien jaar is in elk geval een vervaltermijn. Dit betekent dat de vordering door de bouwheer tegen de bouwspecialist(en) binnen de tien jaar moet worden ingesteld. Daarnaast is de termijn niet vatbaar voor stuiting of schorsing. Met andere woorden, van zodra de tienjarige termijn is verstreken, is de bouwspecialist bevrijdt van haar aansprakelijkheden ten opzichte van de bouwheer. De bouwspecialist kan wel nog aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgen van eventuele bouwfouten ten aanzien van derden.

Van openbare orde

De tienjarige aansprakelijkheid is van openbare orde, wat betekent dat de aansprakelijkheid contractueel niet kan worden uitgesloten of beperkt.
 
Van zodra het gebrek opduikt, kan de bouwheer wel uitdrukkelijk of stilzwijgend afstand doen van zijn recht op grond van de tienjarige aansprakelijkheid van de bouwspecialist. Zo kan de bouwheer daden stellen waaruit een afstand van zijn recht kan worden afgeleid, bijvoorbeeld door betalingen te doen zonder enig voorbehoud.
Project in de kijker
© Renson

Besluit

Van zodra een overeenkomst wordt gesloten met een bouwspecialist, is het in de eerste plaats van belang het aanvangspunt van de tienjarige aansprakelijkheid na te gaan. De bouwheer heeft er voordeel bij om die termijn zo laat mogelijk, en dus op het ogenblik van de defintieve oplevering (in geval er sprake is van een dubbele oplevering), te laten aanvangen.
 
Indien de bouwheer geconfronteerd wordt met een gebrek dat onder de tienjarige aansprakelijkheid zou vallen, is het bovendien belangrijk dat hij zijn rechten tijdig laat gelden. Hierbij moet er vermeden worden dat de bouwheer zich aan het lijntje laat houden door de bouwspecialist, waardoor de tienjarige termijn alsnog verstrijkt alvorens er een vordering in rechte werd gesteld.
 
Of een gebrek al dan niet onder de tienjarige aansprakelijkheid valt, dan wel als een licht verborgen of zichtbaar gebrek dient te worden beschouwd, zal steeds een feitelijke beoordeling uitmaken, rekening houdende met de concrete elementen van de bouwwerken.
 
Auteur: Ine Vanbuel – oktober 2016
Ryvalex

Michiel Ryckalts en Ine Vanbuel van Ryvalex plaatsen open communicatie en een persoonlijke relatie met de cliënt centraal in hun dienstverlening. Het tweetal heeft ruime ervaring in het voeren van onderhandelingen, het sluiten van overeenkomsten en het oplossen van conflicten.


 


Contactgegevens

Ryvalex
Berenbroekstraat 49
3500 Hasselt
T.: 011 74 07 75
M.: info@ryvalex.be
W: www.ryvalex.be

Meer informatie op de website van deze bedrijven