Ruzie met uw buur over de muur?

Burenruzies gaan heel vaak over de afsluiting of muur op de perceelsgrens. Wie is de eigenaar ervan? Wie betaalt voor onderhoud en herstellingen? En mag u zomaar aanbouwen tegen een bestaande muur?

Een afsluiting of een muur op de scheidingslijn van twee percelen. In het vakjargon noemt men dat vaak ‘gemene scheimuren’. De buren zijn dan niet de eigenaar van de helft van de muur, maar beiden onverdeeld mede-eigenaar. Dat houdt in dat ze beiden rechten én plichten hebben met betrekking tot die muur.

Gemeen of niet?

De eerste vraag die rijst, is welke muur gemeenschappelijk is en welke niet. “Er bestaat een wettelijk vermoeden dat een muur gemeenschappelijk is als die dient als scheiding tussen gebouwen onderling, of tussen binnenplaatsen én tuinen”, zegt advocaat Astrid Clabots van Argus Advocaten. Dat vermoeden van gemeenschap blijkt ook uit andere zaken, zoals een vonnis, een akte van muurovername of een akte van schenking of verdeling. “Het vermoeden van gemeenschap is weliswaar weerlegbaar”, zegt Clabots.

Als een muur alleen dient als scheiding tussen een gebouw en een binnenplaats of tuin, dan wordt die niet vermoed gemeenschappelijk te zijn. Ook als de druppels maar naar één kavel aflopen, wordt ervan uitgegaan dat die muur toebehoort aan diegene die het regenwater krijgt. Dat zijn bijvoorbeeld muren met slechts aan één zijde een kap, stenen lijsten of karbelen.

Uw rechten

Als een muur gemeen is, dan hebt u een heleboel rechten. “Wilt u de muur een nieuwe bestemming geven, dan moet u geen toestemming hebben van uw buurman of -vrouw. Een mogelijk scenario is dat een buur beslist om een sauna tegen een tuinmuur te bouwen”, zegt Astrid Clabots. De kosten zijn uiteraard voor diegene die de muur een nieuwe bestemming geeft.

Wat mag u allemaal doen?

• Schilderen
• Beslaan met latten
• Gevelpannen op bevestigen
• Spijkers inslaan
• Aanplantingen aanbrengen
• Balken insteken op 54 mm na
• Reclamepanelen plaatsen
• Gaten en openingen maken met de toestemming andere eigenaar

Uw plichten

Bij een gemeenschappelijke muur moet elke buur bijdragen in de kosten van onderhoud, herstellingen en wederopbouw en dat in verhouding tot ieders recht. Meestal zullen de beide buren elk de helft van de kosten voor hun rekening nemen. Maar het is ook mogelijk dat er meer dan één eigenaar is. Denk maar aan een appartement met meerdere bewoners. Ze zullen dan elk een deel van de kosten dragen.

De mede-eigenaar kan ook afstand doen van zijn recht van mede-eigendom. Zo bevrijdt hij zich van de verplichting om bij te dragen tot het herstellen en wederbouwen van de muur. Dat kan alleen als op de gemene muur geen gebouw van die mede-eigenaar steunt.

Is er schade door de fout van een bepaalde buur of van een derde, dan zal die verantwoordelijke alleen opdraaien voor de kosten van de herstelling of wederopbouw.

Muur overnemen om ertegen te bouwen

Is een muur niet gemeenschappelijk en wilt u er toch gebruik van maken om er bijvoorbeeld tegenaan te bouwen, dan zal u de muur gemeenschappelijk moeten maken. Voor die muurovername zal u een vergoeding moeten betalen. Het is belangrijk om vooraf goed na te gaan of de muur al dan niet gemeenschappelijk is. Het is niet altijd zichtbaar of een muur gemeenschappelijk is. Zo is het mogelijk dat een vroegere constructie tegen de muur afgebroken is.

“Soms is men verplicht om de muur gemeen te maken, in andere gevallen gaat het om een recht”, verduidelijkt Astrid Clabots. “Als u gaat bouwen, dan heeft u het recht om een wachtmuur te gebruiken, ertegen te bouwen. Op dat moment heeft u nog de keuze of u een muur al dan niet gemeen maakt.”

In twee andere scenario’s heeft u die keuzemogelijkheid niet en bent u verplicht een muur gemeen te maken. “Een eerste geval is dat u zich een muur toe-eigent. Een typevoorbeeld is het vasthechten van isolatie aan de wachtmuur. Daarnaast kan iedereen in steden en voorsteden zijn buur verplichten om bij te dragen voor de bouw en herstelling van de afsluiting van huizen, binnenplaatsen en tuinen”, zegt Clabots. Die laatste verplichting is bedoeld om in die gebieden waar ruimte schaars is, de nodige privacy te garanderen. Hoe die afsluiting er moet uitzien, verschilt van gemeente tot gemeente. In de praktijk ontstaan hier veel problemen over. Het is de vrederechter die bij geschillen uitspraak moet doen.

Bron: De Tijd