Renovatie: Waardebepaling van een bestaande woning

Gewijzigd op 18/07/2012 door TiM Vanhove

Desimpel
www.desimpel.be
© Desimpel
Zinken dak
www.vmzinc.be
© VMZinc - Umicore
woning in hout
www.woodforum.be
© Belgian Woodforum

Architect Gert Broekx gaat dieper in op de factoren die de waarde van een bestaande woning bepalen. Die factoren kunnen we opdelen in de volgende categorieën: de ligging, het concept, de constructie, en de energieprestatie. Niet onbelangrijk deze factoren in het achterhoofd te houden wanneer je een woning ter renovatie zoekt.  De eerste twee komen in dit artikel aan bod.


Bij de aankoop van een bestaande woning is het niet alleen belangrijk te kijken naar de woning op zich maar ook naar de omgeving waarin ze gelegen is. De eerste vraag die een kandidaat-koper zichzelf dient te stellen is: in welke buurt wil ik wonen? Rustig afgelegen op het platteland, iets dichter bij de stad of in de stad waar alle faciliteiten in de buurt liggen. Deze keuze zal ook bepalend zijn voor wat men later met de woning mag doen, want bv. een zonevreemde woning op het platteland mag je niet zomaar verbouwen zoals je zelf wilt. Hier gelden immers strenge regels op. Elk goed ligt in een stedenbouwkundige zone die zal bepalen wat met al dan niet met het goed mag doen. Dit noemt men de stedenbouwkundige voorschriften. Men kan deze gegevens opvragen op de desbetreffende gemeente. Architecten zijn zeer vertrouwd met deze gegevens en gaan je al vlug kunnen vertellen in welke mate je woning te renoveren is. Het spreekt voor zich dat een woning gelegen in een goedgekeurde verkaveling met ruime voorschriften meer waard is dan een zonevreemde woning.


Oriëntatie

Wanneer we het hebben over de ligging dan mogen we uiteraard de oriëntatie van de woning niet vergeten. Voor goede architecten is dit de belangrijkste factor voor een leefbare woning.
Het is moeilijk te zeggen wat de beste oriëntatie is voor een woning, want alles heeft zijn voor- en nadelen en het is sterk afhankelijk van het typewoning en het gebruik: open bebouwing, half-open of gesloten. Wil je veel zonlicht in huis dan koop je best een woning die veel openingen heeft naar het oosten, zuiden of het westen. Let er wel op dat veel openingen naar het zuiden (of westen) voor oververhitting kan zorgen in de zomer. Het noorden is vanzelfsprekend de meest koude windrichting en omdat glas nog altijd minder goed isoleert dan een gewone spouwmuur kiest men er dikwijls voor deze gevel vrij gesloten te houden. Het voordeel van noodgeoriënteerde raamopeningen is dat er steeds een “constant licht” binnenvalt. Dit is bv. interessant voor kunstenaars die er hun atelier willen installeren.
Voor een half-open woning is het eenvoudig, de meest interessante ligging is met de blinde gevel naar het noorden gericht omdat je dan optimaal kan profiteren van de bufferende eigenschap van de aanpalende buur. Wanneer je een gesloten woning wil kopen met één gevel naar het noorden gericht moet je er rekening mee houden dan de tegenoverliggende gevel naar het zuiden is gericht en je ’s middags niet veel zonlicht hebt.
Voor een open bebouwing is de oriëntatie iets minder van belang. Voor vele mensen is een woning met de tuin naar het zuiden gericht de meest ideale situatie, maar een tuin naar het westen gericht hoeft daarom niet minder interessant te zijn. Weet je trouwens dat woningen met de tuin naar het noorden gericht de mooiste (achter-)tuinen hebben?

Het is dus duidelijk dat je met de oriëntatie van een woning veel kanten uitkan, maar het is wel belangrijk hier op voorhand rekening mee te houden. Zeker in het geval van een renovatie omdat de bestaande woning al een bepaalde indeling heeft. Bij een nieuwbouw woning heeft een architect nog meer mogelijkheden om erop in te spelen. De oriëntatie kan dus duidelijk een factor zijn die de waarde van de woning zal bepalen. Dit kan voor de koper ook een argument zijn voor het bepalen van zijn bod.


Het concept

Met het concept van een woning bedoel ik in dit geval de manier waarop de woning is opgebouwd. De omvang, de indeling, de gebruiksvriendelijkheid en de vorm zijn belangrijke factoren bij de keuze van een woning en bij de waardebepaling. Een chaotische villa die omwille van haar maximaal volume niet meer uitbreidbaar is, kan daarom ooit minder waard zijn dan een klein gerieflijk huisje waar je nog een stuk mag aanbouwen.
Sommige woningen zijn zo flexibel ingericht of ontworpen dat ze makkelijk van inrichting te veranderen zijn. Zo is het bijvoorbeeld interessant om te weten waar de natte ruimten liggen zoals keuken, badkamer, wasplaats etc. omdat daar heel wat aan- en afvoerleidingen liggen. Wanneer je deze ruimten tijdens de renovatie wil verplaatsen, komt daar extra werk bij kijken. Het is ook een voordeel als deze ruimten kort bij elkaar liggen om energieverliezen op de warmwaterleidingen zo veel mogelijk te beperken.

Het aanpassen van het concept van de woning kan duur zijn maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Architecten slagen er dikwijls in door minimale ingrepen een bestaande woning helemaal om te toveren in een frisse en ruimtelijke woning. Soms kan het weghalen van één muur, wat relatief goedkoop is, een heel andere indeling of beeld geven.
Op het vlak van gebruiksvriendelijkheid en aanpasbaar bouwen is in het verleden al heel wat lectuur verschenen. De gedachte hierachter is dat de mens een evolutie meemaakt en dat men in iedere levensfase andere behoeften heeft. Ook de gezinssamenstelling wijzigt doorheen het leven. Wanneer een jong koppel een woning koopt, denkt men meestal na over hoeveel kinderkamers men wil, maar men vergeet vaak dat die kinderkamers ook weer vrijkomen nadat die kinderen het huis verlaten hebben. Zo komen de ouders dikwijls in een veel te groot huis terecht. Door hier op voorhand rekening mee te houden kan men later het huis makkelijk aanpassen zodat de ruimten anders worden ingedeeld en waardoor het toch nog een gerieflijk huis blijft.

Aanpasbaar

Waar nog minder rekening mee gehouden wordt is het feit dat iemand van het gezin door ouderdom of door een ongeval rolstoelgebruiker wordt en waardoor de woning minder toegankelijk of bruikbaar wordt voor die persoon. Ook hier kan deskundige hulp van een architect handig zijn om een woning aanpasbaar te bouwen waardoor ze door middel van kleine ingrepen toch bruikbaar blijft. Bv. niveauverschillen die makkelijk te verwijderen zijn, of kamers die anders in te delen zijn,…
Een woning die makkelijk aanpasbaar is kan dus ook beter in de markt liggen dan een die dat niet is. Een woning met veel niveauverschillen kan dus voor bepaalde mensen minder waard zijn.

Wanneer je op pad gaat met een architect kan hij je op al die factoren attent maken om zo de waarde van de woning beter te kunnen inschatten. Hij kan je ook vertellen welke mogelijkheden er zijn tot renoveren en een raming maken van kostprijs der werken.

In het volgende artikel ga ik dieper in op de twee andere factoren: de constructie en de energieprestatie wat momenteel een hot item is in de bouwwereld.

© 2006 Gert Broekx – www.gertbroekx.be
 

Onze renovatiespecialisten

Folders over renoveren

Meer informatie op de website van deze bedrijven