Financiele aspecten
Nieuwe woning kan duizenden euro’s goedkoper bij efficiënter vergunningenbeleid
De verkoopprijs van een doorsnee woning (nieuwbouw 280.000 euro, excl. BTW) kan
minstens 4.000 à 7.500 euro lager liggen als het vergunningenbeleid in ons land
efficiënter en sneller zou verlopen. Dat blijkt uit een onderzoek van UPSI-BVS, de
sectororganisatie die zo’n 150 projectontwikkelaars in ons land vertegenwoordigt.
UPSI-BVS onderzocht de mogelijkheden die een efficiënter vergunningenbeleid kunnen creëren. Wat blijkt? Als het
vergunningenbeleid efficiënter en sneller kan verlopen, zouden projectontwikkelaars heel wat
kosten kunnen laten vallen die ze nu ongewild doorrekenen aan de kopers.
Die kosten moeten vooral gezocht worden in het toenemend aantal juridische procedures, de vergunningstermijnen die in sommige regio’s fors overschreden worden, en het feit dat zowel de bouw als de commercialisatie vaak later kan beginnen dan gepland.
De onderzoeksresultaten spitsen zich toe op de bouwprojecten van promotoren zoals er tegenwoordig steeds meer zijn. Concreet stelt het onderzoek dat een verbeterd vergunningenbeleid - waarbij men binnen het jaar over de vergunningen beschikt - een doorsnee woning in Vlaanderen minstens 4.000 euro goedkoper kan maken. In Wallonië zou het om een bedrag van minstens 6.500 euro gaan. En in Brussel kan een efficiënter vergunningenbeleid tot een “besparing” van minimum 7.500 euro leiden.
“Dit zijn opmerkelijke conclusies, zeker als je weet dat kopers tegenwoordig meer dan ooit hun budget in de gaten houden. Bovendien moet het heel duidelijk zijn dat we hier spreken over vastgoedprojecten waar alles redelijk vlot verloopt. Sommige vergunningen laten zolang op zich wachten dat het doorgerekende risico vaak tienduizend euro of meer bedraagt", aldus Olivier Carrette, afgevaardigd bestuurder UPSI-BVS
Die kosten moeten vooral gezocht worden in het toenemend aantal juridische procedures, de vergunningstermijnen die in sommige regio’s fors overschreden worden, en het feit dat zowel de bouw als de commercialisatie vaak later kan beginnen dan gepland.
De onderzoeksresultaten spitsen zich toe op de bouwprojecten van promotoren zoals er tegenwoordig steeds meer zijn. Concreet stelt het onderzoek dat een verbeterd vergunningenbeleid - waarbij men binnen het jaar over de vergunningen beschikt - een doorsnee woning in Vlaanderen minstens 4.000 euro goedkoper kan maken. In Wallonië zou het om een bedrag van minstens 6.500 euro gaan. En in Brussel kan een efficiënter vergunningenbeleid tot een “besparing” van minimum 7.500 euro leiden.
“Dit zijn opmerkelijke conclusies, zeker als je weet dat kopers tegenwoordig meer dan ooit hun budget in de gaten houden. Bovendien moet het heel duidelijk zijn dat we hier spreken over vastgoedprojecten waar alles redelijk vlot verloopt. Sommige vergunningen laten zolang op zich wachten dat het doorgerekende risico vaak tienduizend euro of meer bedraagt", aldus Olivier Carrette, afgevaardigd bestuurder UPSI-BVS
Gemiste overheidsinkomsten
Volgens de sectororganisatie verloopt het vergunningenbeleid het traagst in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Alleen al voor het verkrijgen van de vergunningen is het er gemiddeld tussen 10 en 26 maanden wachten. De besprekingen vooraf en de mogelijke beroepsprocedures zijn dan nog niet meegerekend.In Wallonië is het 10 tot 14 maanden wachten op alle vergunningen. In Vlaanderen daarentegen gaat het een pak sneller en geldt een termijn tussen 75 en 150 dagen. Enig probleem: bij elk vastgoedproject dat projectontwikkelaars er opstarten, wordt bijna systematisch in beroep gegaan. Daardoor is het er soms vier jaar wachten op een bouwvergunning.
Opmerkelijk: niet alleen kopers zouden wel varen bij een geoptimaliseerd vergunningenbeleid, ook de federale regering (via de gemiste BTW-inkomsten) en de gewestelijke overheden (onder andere via de onroerende voorheffing) zelf zouden er hun voordeel mee doen. Zo laten de publieke overheden momenteel gemiddeld twee miljoen euro aan inkomsten liggen - vooral uit BTW - op een doorsnee bouwproject van twintig appartementen.
Meer personeel en rechtplegingsvergoeding
Dat het hele vergunningstraject vaak zoveel tijd in beslag neemt, heeft vooral in Wallonië en Brussel te maken met het feit dat de verschillende overheden onderbemand zijn en er geen sancties volgen wanneer de verplichte vervaltermijnen overschreden worden. In Vlaanderen zijn het voornamelijk de talrijke beroepsprocedures bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen die voor vertragingen zorgen.Voor Wallonië en Brussel hoopt de sector tot een snelle en grondige hervorming van de huidige regelgeving te komen. Bovendien wordt er gerekend op bijkomende aanwervingen, waardoor ook de opgelegde termijnen kunnen worden nageleefd. Daarnaast - en zeker voor Vlaanderen - vragen de projectontwikkelaars om een eventuele rechtplegingsvergoeding te introduceren voor wie onterecht in beroep gaat.
Meer info: UPSI-BVS
