Hoe vermijd je btw op grond?

Gewijzigd op 1/01/1900

Longueville
Longueville
© Groep Huyzentruyt
referentiewoning Durabrik
referentiewoning Durabrik
© Durabrik
Stessens
© Stessens
Houtskeletbouw Koningshooikt
© Arkana
Dewaele bouwbedrijven
© Dewaele Bouwbedrijven
Lofthome
© Lofthome
Massief houtbouw
www.ipsofacto.be
© Ipso Facto

Vanaf 1 januari 2011 wordt de gezamenlijke aankoop van grond en een nieuwbouwwoning of -appartement een stuk duurder. Op de grondprijs moet je geen registratierechten, maar btw betalen. En toch kun je die btw nog vermijden.


Vanaf 1 januari 2011 moet je bij de gelijktijdige aankoop van een terrein en een nieuw gebouw 21 procent btw op de grond betalen. Tot nog toe moest je op zo’n verkoop registratierechten betalen op de grond. “Alleen in Wallonië kon je er al een aantal jaar voor kiezen om de overdracht van het bijhorende terrein aan het btw-stelsel te onderwerpen. Dat kan voordelig zijn om de btw over de saneringskosten in aftrek te kunnen brengen of indien de koper de btw in aftrek kan brengen,” zegt Danny Stas, advocaat bij Tiberghien.


Extra kosten

Dat je geen registratierechten maar wel btw op het bijhorende terrein moet betalen, maakt de grond een pak duurder. Het btw-tarief van 21 procent is een stuk hoger dan de tarieven voor de registratierechten: 10 procent in het Vlaams Gewest en 12,5 procent in de andere gewesten.


Niet alle gronden

De nieuwe wetgeving betekent niet dat er sowieso btw betaald moet worden op elke verkoop van grond. Koop je zonder meer een bouwgrond, om er later op te bouwen of is het gebouw op het terrein niet nieuw? Dan blijf je onveranderd registratierechten betalen. Er is evenmin btw verschuldigd als de verkoper van het nieuwe gebouw geen beroepsverkoper is en er niet voor kiest om het gebouw aan btw te onderwerpen. Toevallige belastingplichtigen moeten expliciet kiezen voor de toepassing van de btw. “In de huidige regeling kiezen niet-beroepsverkopers doorgaans voor de toepassing van de btw, omdat ze dan zelf de btw over hun aankoop of over de aanneming in aftrek kunnen brengen,” zegt Danny Stas.
De nieuwe btw-regeling is er alleen voor de “gelijktijdige verkoop van een bijhorend terrein met een nieuw gebouw door eenzelfde persoon”. Alle elementen zijn daarbij belangrijk:


1. Bijhorend terrein

Onder het ‘bijhorend’ terrein verstaat men het terrein waarvoor je de toelating kreeg om er op te bouwen. “Dat kan verschillende kadastrale percelen omvatten,” merkt Danny Stas op.


2. Dezelfde persoon

Dezelfde persoon moet de grond en het nieuwe gebouw verkopen. Gebeurt de verkoop van de grond en die van het gebouw door 2 verschillende partijen, dan is de nieuwe btw-regeling niet van toepassing. In dat scenario betaal je nog altijd registratierechten en geen btw op de grond. “Heel veel projectontwikkelaars werken al jaren zo of hebben op de nieuwe wetgeving geanticipeerd en zich op die manier georganiseerd. Het terrein wordt verkocht door een grondvennootschap en het gebouw door een constructievennootschap. Het heeft daarbij geen belang dat de beide vennootschappen eenzelfde of gelijkaardige aandeelhoudersstructuur hebben,” zegt Danny Stas.
In dat scenario worden bij de notaris twee verkoopaktes ondertekend: een van de grond onder registratierechten en een van het gebouw met toepassing van btw. "In een beslissing heeft de btw-administratie die gesplitste structuur toegelicht. Zij zal ook bevestigen dat zo’n opsplitsing geen misbruik uitmaakt, als die structuur consequent wordt toegepast. In dat geval is er geen sprake van misbruik en hoeft de particuliere koper geen btw-navordering te vrezen," zegt Danny Stas.


3. Gelijktijdig

“Hieronder vallen ook leveringen die in de tijd nauw bij elkaar aansluiten. Er is daarbij geen vaste termijn vooropgesteld,” zegt Danny Stas. Een verkoop op plan wordt beschouwd als twee aparte leveringen, voor zover de bouwwerken nog niet begonnen zijn. Op de levering van het bijhorend terrein moet je met andere woorden geen btw, maar wel registratierechten betalen. Zijn de bouwwerken wel al gestart op het moment van de verkoop? Dan is er wel btw over de grond én het gebouw verschuldigd.


Soepele overgangsregeling

Wat met verkopen die vóór 1 januari 2011 worden gesloten? Als je nog voor de jaarwisseling je onderhandse verkoopovereenkomst of compromis tekent, ontsnap je aan de btw en betaal je registratierechten. De btw zal ook niet nagevorderd worden. Die werkwijze is er ook voor overeenkomsten onder opschortende voorwaarde. Het heeft geen belang dat uw uiteindelijke verkoopakte pas na de jaarwisseling wordt geregistreerd of de oplevering later gebeurt.


Bron: Netto