De wet Breyne: inhoud en voorwaarden

Gewijzigd op 1/10/2012 door Gretel Kerkhofs

De wet Breyne of ook nog woningbouwwet genoemd dateert van 9 juli 1971 en bleek absoluut noodzakelijk om de vele misbruiken die toen heersten in de bouwwereld in te dijken. Op 3 mei 1993 werd de wet nog aangevuld teneinde nog meer zekerheid voor de kandidaat-kopers te bieden.

Ontdek deze bouwbedrijven

Kijkwoning Driesen
Kijkwoning Driesen
© Aannemingen Verelst - © Dominic Verhulst
Kijkwoning in Gellingen
Kijkwoning in Gellingen
© Durabrik

Velen hebben er al van gehoord, weinigen weten echter waarover het precies gaat. Nochtans zou elke kandidaat-bouwer of -koper van een sleutel-op-de-deurwoning geïnformeerd moeten worden over de belangrijkste punten van die wet. Precies omdat de wet werd gestemd om misbruiken van sommige bouwpromotoren ten aanzien van de bouwers te voorkomen. Spijtig genoeg is dat laatste niet sluitend omdat nogal wat achterpoortjes worden gebruikt om de wet te omzeilen.
Van zodra echter de voorwaarden - waarover verder meer - vervuld zijn, is de wet van toepassing, ook al zou het contract andere - met de wet tegenstrijdige bepalingen - bevatten.
Om die reden is de wet hoofdzakelijk van dwingend recht, wat wil zeggen dat de koper de mogelijkheid geboden wordt om in bepaalde gevallen de nietigheid van een clausule of het hele contract in te roepen, wanneer dat strijdig zou zijn met de wet. Zo zal bvb. de benaming van de overeenkomst niet bepalend zijn, maar zal de rechter zich eerder laten leiden door de inhoud van het contract en de werkelijke bedoeling van de partijen.
kijkwoning voorgevel Ieper
© Dewaele Bouwbedrijven
Referentie05
www.stessens.be
© Stessens
Bianco
Bianco
© Groep Huyzentruyt

Voorwaarden van de wet Breyne


Opdat de wet Breyne van toepassing zou zijn moet aan alle volgende voorwaarden voldaan zijn:
  • Het gebouw is bestemd voor huisvesting of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting). Uit de sedert het ontstaan van de wet gevestigde rechtspraak en rechtsleer is gebleken dat dat gemengd gebruik ongeveer evenwaardig moet zijn. Een kinesist die bijv een gebouw laat optrekken waarin voor 80% praktijkruimte met fitnesscentrum en 20% woongedeelte wordt voorzien, zal geen gebruik kunnen maken van de wet Breyne. De verhouding zal ongeveer 50/50 moeten zijn.
  • De verkoper, promotor of aannemer verbindt er zich toe om een dergelijk gebouw te "bouwen", te "laten bouwen" of te "verschaffen". Het gaat hier om wat in het algemeen beter bekend is als bouwen “sleutel op de deur” en “koop op plan”.
  • De koper of opdrachtgever is verplicht één of meerdere stortingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw. Indien de aankoop- of aannemingsom slechts na de voltooiing wordt betaald dan is de wet niet van toepassing.
  • Het gebouw wordt in België gebouwd. Wanneer bijvoorbeeld een Nederlandse promotor of aannemer in België bouwt onder de voorwaarden van de wet Breyne dan is de wet ook toepasselijk.
  • Het moet werkelijk gaan om het bouwen of laten bouwen door één aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten van de bouw worden uitgegeven of toevertrouwd aan andere aannemers is de wet niet meer van toepassing.

Ingeval van verbouwing komen daar nog twee voorwaarden bij:
  • De verbintenis om verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren.
  • De werken moeten een zekere omvang hebben. De totale kostprijs van de verbouwingen moet minstens 80% van de aankoopprijs bedragen en minstens 18 600 euro bedragen.
Een lage energiewoning
Een lage energiewoning.
© Bostoen
Houtskeletbouw
Houtskeletbouw
© Arkana

Inhoud van de wet

Het zou ons te ver leiden om alle aspecten van de wet uit de doeken te doen, maar volgende inhoud van de wet breyne is zeker relevant.
  • Het voorschot mag maximaal 5% van de totale kostprijs van de woning bedragen.
  • Het contract tussen de aannemer en koper moet duidelijk en volledig zijn. Dit wil zeggen dat de totaalprijs, de betalingsmodaliteiten, de uitvoeringstermijn en de vergoedingen in geval van vertraging in het contract moeten opgenomen zijn.
  • Verder moet de overeenkomst een aantal verplichte vermeldingen bevatten (zonder beperkend te willen zijn): de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen, de uitgiftedatum van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning, een vermelding of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering, een bijlage met de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken, de totale prijs van het huis of van het appartement, de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoeding wegens vertraging in de uitvoering of levering; deze vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs van het afgewerkte goed overeenstemmen, een bepaling over de wijze waarop de oplevering zal gebeuren.
  • De betaling mag de prijs van de reeds uitgevoerde werken niet overschrijden
  • De sleutel-op-de-deurfirma mag ook geen enkele betaling eisen vooraleer de overeenkomst is gesloten.
  • Verplichte voorlopige en definitieve oplevering
  • Aannemer moet een solvabiliteitswaarborg van 5 % van de bouwprijs storten in fonds als bescherming van de consument bij eventueel faillissement.
  • Naleving van de uitvoeringstermijn en de afgesproken prijs
Zoals gezegd heeft de koper – wanneer de vermelde voorwaarden zijn vervuld - nadien nog een correctiemogelijkheid. Maar het spreekt voor zich dat - zeker in bouwmateries - voorkomen nog altijd beter is dan genezen.
Alhoewel de wet heel zeker veel misbruiken heeft uitgesloten, wijst de praktijk uit dat sommige projectontwikkelaars allerhande trucks gebruiken om de wet te omzeilen. Het inschakelen van tussenpersonen en het opsplitsen van contracten kan er bijvoorbeeld toe leiden dat jonge onervaren kopers in geval van problemen niet meer weten wie ze nu precies moeten aanspreken. Ook de koppelverkoop is een veel gebruikte manier om kandidaat-kopers aan handen en voeten te binden. Het kopen van een woning is voor de meeste mensen de grootste en financieel één van de meest ingrijpende beslissingen van hun leven. Het is daarom verwonderlijk dat nog zoveel mensen zo licht gaan over het ondertekenen van dergelijke contracten, waarvan sommigen zelfs de inhoud niet (volledig) hebben gelezen.
Bij twijfel kan een simpel advies van een notaris of advocaat nochtans veel leed besparen en behoeden voor wat voor sommigen al uitgedraaid is in een ware nachtmerrie.


Auteurs: Henk De Loose en Sylvie Vandenabeele

Folders over sleutel-op-de-deur

Meer informatie op de website van deze bedrijven