10 vragen over de gemene muur

Gewijzigd op 24/07/2013 door Daan Slingers

Nu we almaar dichter bij elkaar (moeten) bouwen, is de gemeenschappelijke muur een onderwerp dat vaker het hoofd opsteekt. Voor heel wat bouwers is het een onbekende materie.

Ontdek deze bouwbedrijven

Gemene muur
Gemene muur
© Habitos.be

Wat is een gemene muur?

Volgens de notariële vaktermen is een gemene muur een muur die twee eigendommen scheidt (op de perceelsgrens).
Een muur is gemeen als er een vonnis of een akte van muurovername bestaat. Ook een akte van schenking of verdeling kunnen als bewijs van gemeenmaking gelden. Als de waarde van de muur heel laag is, volstaat eventueel een getuigenbewijs.

Wanneer de betrokken partijen alleen een onderhandse overeenkomst over de gemeenmaking hebben afgesloten, geldt deze overeenkomst alleen (tegenstelbaar) tussen de betrokken partijen. Een overeenkomst is pas tegenstelbaar aan derden wanneer ze wordt geregistreerd op het bevoegde hypotheekkantoor.

Een muur kan ook door verjaring gemeen worden. Wanneer een muur al 30 jaar of meer in gebruik is als gemeenschappelijke muur - bijvoorbeeld door erop te steunen of door er tegenaan te bouwen. Wel is het zo dat dit gebruik een openbaar, voortdurend, ondubbelzinnig, vreedzaam en ongestoord karakter moet hebben.

Volgens het Burgerlijk Wetboek wordt iedere muur in steden en op het platteland als gemeen beschouwd wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen tot aan het minst verheven dak. Dit is ook het geval wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden. (artikel 653 e.v. Burgerlijk Wetboek).
Als één van de bovenvermelde gevallen niet van toepassing is, dan kan men nog altijd terugvallen op de wettelijke vermoedens van gemeenheid. Let wel: het gaat om wettelijke vermoedens die weerlegbaar zijn. Het bewijs van het tegendeel kan dus altijd worden geleverd. Scheidingsmuren worden geacht gemeen te zijn als ze een gemeenschappelijk nut hebben voor elke eigenaar. 

Wanneer is een muur niet gemeen?

Muren worden geacht niet gemeenschappelijk te zijn als alle voordelen - bijvoorbeeld de mogelijkheid om tegen deze muur aan te bouwen - of nadelen - bijvoorbeeld de afloop van het hemelwater - aan één kant zijn gesitueerd. Voorbeelden hiervan zijn onder meer de muren met dekstenen die naar één zijde hellen, hierdoor kan het hemelwater slechts aan één kant van de muur aflopen.

Hoe wordt de overnameprijs van een gemene muur bepaald?

Een benaderende stelregel voor de waardebepaling van de gemene muur is de som van de helft van de waarde van de grond waarop de muur staat en de helft van de huidige kostprijs van de bouw van deze muur min de slijtage.

  • Als de gemene muur op de scheidingslijn staat, dan moet je slechts de helft van de waarde van deze muur betalen.
  • In geval van een spouwmuur moet men alleen de waarde van de buitenspouwmuur betalen en de helft van de waarde van de grond waarop deze buitenspouwmuur werd opgericht.

Om de kostprijs van de materialen te bepalen, wordt een beroep gedaan op prijstabellen. De prijzen van de muurwaarde worden vastgesteld per streek. Regelmatig worden deze prijzen aangepast aan de evolutie van de bouwprijzen. Deze aanpassing gebeurt door de Commissie Scheimuren, waarvan er één per provincie is. Deze eenheidsprijzen (voor de funderingen, voor het metselwerk,…) gelden op datum van overname, en niet op datum van oprichting.

Je kan je voor het bepalen van de overnameprijs laten bijstaan door een architect of een landmeter-expert.

Lees ook: Wat kost een muurovername?

Wanneer moet de overnameprijs voor een gemene muur worden betaald?

In principe moet deze vergoeding voor de start van de werken gebeuren. Omdat de exacte opmeting meestal pas kan gebeuren als de werken al bezig zijn, wordt in de praktijk over het algemeen circa de helft van de geschatte overnameprijs op voorhand betaald. Als de ruwbouw klaar is, wordt een proces-verbaal van muurovername opgesteld. Op dat ogenblik ligt de definitieve kostprijs vast en betaal je het verschil.
 

Wie betaalt het onderhoud van en de herstellingen aan een gemene muur?

In principe zullen alle mede-eigenaars alle uitgaven moeten delen die werden gemaakt om de gemene muur te bewaren, te onderhouden en/of te herstellen. Maar :

  • Elke mede-eigenaar mag afwegen of het nut wel opweegt tegen de kosten. Als het antwoord neen is, hoeft hij niet bij te dragen in de kosten door zijn recht van mede-eigendom te laten varen. De voorwaarde is wel dat de gemene muur geen gebouw steunt dat van hem is. De gevolgen zijn dat hij dan geen gebruik meer mag maken van de gemene muur en dat hij de uitvoering van herstellingen of onderhoudswerken via zijn eigendom zal moeten aanvaarden;
  • Als de herstelling of heropbouw het gevolg is van een fout van een ander, dan moet diegene die de schade heeft veroorzaakt de kosten hiervoor betalen;
  • Als een mede-eigenaar een gemene muur hoger optrekt, dan staat deze mede-eigenaar zelf in voor die kosten en voor het onderhoud en de herstellingen achteraf aan dat hogere gedeelte;
  • Als de kosten het gevolg zijn van een nieuwe bestemming naar aanleiding van of na de gemeenmaking, moeten deze kosten worden betaald door diegene die de muur de nieuwe bestemming geeft.  

 

 

Lees ook:

Mag mijn buur zomaar een gemene muur verhogen?

Dat mag hij doen. Wel op voorwaarde dat hij deze verhogingswerken zelf betaalt en bovendien ook later zorgt voor de herstellingen en het onderhoud van dat hogere gedeelte. In ruil heb je recht op een vergoeding voor de last die deze verhoging zou veroorzaken aan het bestaande gedeelte: beperking van de levensduur, extra onderhoud, …

Op deze regel gelden echter twee belangrijke beperkingen:

  • In geval van rechtsmisbruik mag de buurman een gemene muur niet verhogen. Rechtsmisbruik is er als de verhoging geen nut heeft voor deze buurman en enkel gebeurt met de bedoeling om de andere buurman nadeel of schade te berokkenen;
  • De verhoging door de buurman van deze muur mag geen last veroorzaken bij de andere buurman zoals bijvoorbeeld het geval is bij beperking van lucht en -lichtinval. 

Kan mijn buurman mij verplichten om samen een gemene muur op te trekken?

In bepaalde gevallen is dit inderdaad mogelijk. In steden en voorsteden kan namelijk iedereen zijn buurman verplichten bij te dragen aan het bouwen en herstellen van een afsluiting die hun huizen, binnenplaatsen en tuinen scheidt. Het moet wel gaan om percelen die aangewend worden voor bewoning. Als afsluiting kan jouw buurman een muur in steen eisen.
In ieder geval zal jouw buurman je in ieder geval eerst moeten vragen om een gemene muur op te richten voor hij deze muur begint te bouwen. Als hij zonder aan jou iets te vragen toch een muur zou bouwen en achteraf de helft van de oprichtingskosten zou vorderen, dan komt hij van een kale reis terug. Uiteraard mag je dan ook deze muur niet gebruiken, anders is er toch gemeenmaking en ben je een vergoeding verschuldigd.

Als jouw buurman wel eerst aan jou vraagt om een gemene muur te bouwen en je zou dit weigeren, dan moet deze buurman eerst naar de vrederechter, hetzij voor een verzoeningsprocedure, hetzij onmiddellijk voor een dagvaarding.

Wat als mijn buurman de muur bewust op enkele centimeters van de perceelsgrens heeft opgericht?

In een dergelijk geval mag je als buurman de gemeenmaking eisen, uiteraard in ruil voor een overnameprijs. Als de buurman weigert om de muur gemeen te maken, dan kan je naar de rechter stappen die deze minieme afstand tot de perceelsgrens zal verwerpen als een geval van rechtsmisbruik.

Alleen als de buurman kan aantonen dat de ruimte die hij vrijgelaten heeft enig nut heeft (bijvoorbeeld omdat deze ruimte als gang gebruikt wordt, dan zal de rechter de gemeenmaking van deze muur niet gaan toestaan.

Mag mijn buurman zomaar om het even welke werken uitvoeren aan onze gemene muur?

Algemeen kan gesteld worden dat jouw buurman de gemene muur aan zijn zijde naar goeddunken kan gebruiken zolang hij maar hetzelfde recht aan jou gunt. Tevens wordt aanvaard dat voor lichte werken geen toestemming van de buurman nodig is en voor zware werken wel.

Nog enkele weetjes over de gemene muur

  • Probeer al een overeenkomst met jouw buurman te sluiten over de scheidingsmuur op het moment dat je begint met de bouwwerken
  • Als de buurman sterft voordat de muurovername werd betaald, dan kan je nog deze overnameprijs verhalen op zijn erfgenamen
  • Alleen eigenaars en houders van een opstalrecht kunnen eisen dat een muur gemeen wordt gemaakt. Huurders en pachters kunnen dat niet
  • Als het om een oude muur gaat, is het best mogelijk dat deze al ooit gemeen werd gemaakt. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat er vroeger een gebouw tegen deze muur heeft gestaan, maar dat dit gebouw inmiddels werd afgebroken. Je kan dan eens aankloppen bij het registratiekantoor om na te kijken of er ooit een gemeenmaking werd geregistreerd
  • Als het om een oude muur gaat die niet op de perceelsgrens werd opgericht maar net ernaast, dan zal je ook het strookje grond moeten bijkopen tot aan deze muur
  • Je kan de gemeenmaking beperken in de hoogte en/of in de lengte tot het gedeelte dat nuttig is voor jou.

Folders over bouwen en de wet

Meer informatie op de website van deze bedrijven