Bouwen en de wet

10 vragen over de gemene muur

Nu we almaar dichter bij elkaar (moeten) bouwen, is de gemeenschappelijke muur een onderwerp dat vaker het hoofd opsteekt. Voor heel wat bouwers is het een onbekende materie en bovendien zijn er heel wat rechten en plichten verbonden aan de gemene muur.

Wat is een gemene muur?

Volgens artikel 653 van het Burgerlijk wetboek wordt iedere muur, in steden en op het platteland, vermoed gemeen te zijn wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel (artikel 653 e.v. Burgerlijk Wetboek).

Dit betekent dus dat een gemene muur een muur is die op de grens staat tussen twee eigendommen en de twee eigendommen scheidt. Deze muur is dan ook eigendom van beide eigenaars. Ze zijn dus niet enkel eigenaar van het stuk muur dat zich aan zijn eigen zijde bevindt, maar ze zijn samen eigenaar van de hele muur.

Een muur kan op basis van twee bronnen gemeen worden: de oorspronkelijke en verworven gemeenheid.

De gemeenheid is oorspronkelijk indien de muur gemeen is sinds de oprichting:

  • twee buren gaan akkoord om de muur op hun gemeenschappelijke kosten op te richten;
  • iedere buur kan zijn buur verplichten bij te dragen tot het bouwen van een scheidingsmuur en de kosten te delen (artikel 663 van het Burgerlijk Wetboek).

De gemeenheid is verworven als de muur eerst voor privégebruik diende en achteraf gemeen is gemaakt:

  • gedwongen verkoop van gemeenheid: als je buur de muur als steun wil gebruiken, kan hij jou tot verkoop van de muur dwingen door jouw de helft van de waarde van de muur en de helft van de waarde van de grond te betalen;
  • gedwongen verwerving van gemeenheid: je kan een buur die de muur onrechtmatig in zijn bezit heeft, dwingen de prijs van gemeenheid te laten betalen;
  • verwerving door verjaring: dit kan zonder betaling van de vergoeding, wanneer de muur gebruikt wordt alsof hij al gemeen is voor een periode van 30 jaar.

Als één van de bovenvermelde gevallen niet van toepassing is, dan kan men nog altijd terugvallen op de wettelijke vermoedens van gemeenheid. Let wel: het gaat om wettelijke vermoedens die weerlegbaar zijn. Het bewijs van het tegendeel kan dus altijd worden geleverd. Scheidingsmuren worden geacht gemeen te zijn als ze een gemeenschappelijk nut hebben voor elke eigenaar.

Wanneer is een muur niet gemeen?

Artikel 654 van het Burgerlijk Wetboek voorziet ook een definitie wanneer een muur niet gemeen is., namelijk: een teken dat een scheidsmuur niet gemeen is, is aanwezig wanneer het bovenste van de muur aan de ene kant opstaande is en loodrecht op het voetstuk, en aan de andere kant schuin afloopt; Eveneens, wanneer er zich slechts aan één zijde, hetzij een kap, hetzij stenen lijsten en karbelen bevinden, die daar bij het bouwen van de muur zijn geplaatst. In die gevallen wordt de muur geacht uitsluitend toe te behoren aan de eigenaar aan wiens zijde de drop is of de stenen karbelen en lijsten zich bevinden.

Muren worden over het algemeen geacht niet gemeenschappelijk te zijn wanneer alle voordelen - bijvoorbeeld de mogelijkheid om tegen deze muur aan te bouwen - of nadelen - bijvoorbeeld de afloop van het hemelwater - aan één kant zijn gesitueerd. Voorbeelden hiervan zijn onder meer de muren met dekstenen die naar één zijde hellen, hierdoor kan het hemelwater slechts aan één kant van de muur aflopen.

Hoe wordt de overnameprijs van een gemene muur bepaald?

Volgens het Burgerlijk Wetboek artikel 661 heeft iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij de eigenaar vergoed. Een benaderende stelregel voor de waardebepaling van de gemene muur is de som van de helft van de waarde van de grond waarop de muur staat en de helft van de huidige kostprijs van de bouw van deze muur, inclusief funderingen en grondwerken, min de slijtage.

  • Als de gemene muur op de scheidingslijn staat (te paard), dan moet je slechts de helft van de waarde van deze muur betalen. De waarde van de grond hoeft niet betaald te worden.
  • In geval van een spouwmuur moet men alleen de waarde van de buitenspouwmuur betalen en de helft van de waarde van de grond waarop deze buitenspouwmuur werd opgericht.

Om de kostprijs van de materialen te bepalen, wordt een beroep gedaan op prijstabellen. De prijzen van de muurwaarde kunnen variëren tussen verschillende regio's. Twee keer per jaar worden deze prijzen aangepast aan de evolutie van de bouwprijzen. Deze aanpassing gebeurt door de Commissie Scheimuren, waarvan er één per provincie is. Deze eenheidsprijzen gelden niet op de datum van oprichting, maar op datum van overname.

Om een correcte prijs te bepalen, kan je je voor het bepalen van de overnameprijs laten bijstaan door een architect of een landmeter-expert.

Lees ook: Wat kost een muurovername?

Wanneer moet de overnameprijs voor een gemene muur worden betaald?

In principe moet deze vergoeding voor de start van de werken betaald worden. Maar voor het bepalen van de prijs heeft men de juiste afmetingen van het tweede huis nodig. In de praktijk is het dan ook zeer moeilijk om een juiste prijs te bepalen voor de aanvang van de werken.

Omdat de exacte opmeting meestal pas kan gebeuren als de werken al bezig zijn, wordt in de praktijk over het algemeen ongeveer de helft van de geschatte overnameprijs op voorhand betaald. Als de ruwbouw eenmaal klaar is, wordt een proces-verbaal van muurovername opgesteld. Op dat ogenblik ligt de definitieve kostprijs vast en betaal je het verschil aan de buurman.

Wie betaalt het onderhoud van en de herstellingen aan een gemene muur?

In principe, volgens artikel 655 van het Burgelijk Wetboek, zullen alle mede-eigenaars alle uitgaven moeten delen die werden gemaakt om de gemene muur te bewaren, te onderhouden en/of te herstellen. Maar :

  • Elke mede-eigenaar kan zijn recht van mede-eigendom laten varen, waardoor hij niet hoeft bij te dragen. De voorwaarde is wel dat de gemene muur geen gebouw steunt dat van hem is. De gevolgen zijn dat hij dan geen gebruik meer mag maken van de gemene muur en dat hij de uitvoering van herstellingen of onderhoudswerken via zijn eigendom zal moeten aanvaarden;
  • Als de herstelling of heropbouw het gevolg is van een fout van een ander, dan moet diegene die de schade heeft veroorzaakt de kosten hiervoor betalen;
  • Als een mede-eigenaar een gemene muur hoger optrekt, dan staat deze mede-eigenaar zelf in voor die kosten om de muur hoger op te trekken. Ook zal hij alleen instaan voor het onderhoud en de herstellingen aan dat hogere gedeelte;
  • Enkel noodzakelijke kosten moeten verdeeld worden. Werken of aanpassingen die enkel ten goede komen van één van de eigenaars, moeten ook enkel door hem of haar betaald worden. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld het schilderen van de muur (aan één kant) zodat het beter past bij de rest van het huis of de tuin.
  • Als de kosten het gevolg zijn van een nieuwe bestemming naar aanleiding van of na de gemeenmaking, moeten deze kosten worden betaald door diegene die de muur de nieuwe bestemming geeft. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij de afbraak van de woning.

Lees ook:

Mag mijn buur zomaar een gemene muur verhogen?

Ja, dat mag hij doen (artikel 658 van het Burgerlijk Wetboek). Wel op voorwaarde dat hij deze verhogingswerken zelf betaalt. Bovendien is hij ook degene die later zorgt voor de herstellingen en het onderhoud van dat hogere gedeelte. In ruil heb je recht op een vergoeding voor de last die deze verhoging zou veroorzaken aan het bestaande gedeelte: beperking van de levensduur, extra onderhoud, …

Op deze regel gelden echter twee belangrijke beperkingen:

  • De gemene muur mag niet verhoogd worden in geval van rechtsmisbruik. Rechtsmisbruik doet zich voor als de verhoging geen enkel nut heeft voor deze buurman en hij deze verhoging enkel doet met de bedoeling de andere buurman nadeel of schade te berokkenen;
  • Ook mag de verhoging van deze muur mag geen last veroorzaken bij de andere buurman zoals bijvoorbeeld het beperken van lucht en -lichtinval.

Wel kan je, ookal heb je niet bijgedragen tot de verhoging, deze gemeen maken door de helft van de voor de verhoging gemaakte kosten, alsook de helft van de waarde van de grond waarvan hij voor de verbreding of verhoging gebruik heeft gemaakt, te betalen.

Mag mijn buurman mij verplichten om samen een gemene muur te bouwen?

In sommige gevallen kan je buurman je inderdaad verplichten een gemene muur op te trekken. In steden en voorsteden kan iedereen zijn buurman verplichten bij te dragen aan het bouwen en herstellen van een afsluiting tussen huizen, binnenplaatsen en tuinen. Wel moet het gaan om percelen voor bebouwing (artikel 663 van het Burgerlijk Wetboek).

Je buurman zal je wel altijd eerst moeten vragen om een gemene muur op te richten voordat hij begint deze te bouwen. Mocht hij zonder jou te vragen toch een muur bouwen en achteraf de helft van de kosten eisen, hoef je deze niet te betalen. Maar dan zal je deze muur ook niet mogen gebruiken, want dan moet je er een gemene muur van maken en ben je wel een vergoeding verschuldigd.

Stel dat jouw buurman je wel vraagt voor deze gemene muur te bouwen en je weigert, dan moet de buurman eerst naar de vrederechter, of voor een verzoeningsprocedure of voor een dagvaarding.

Kan ik de muur bewust op enkele centimeters van de perceelsgrens oprichten?

Ookal bouw je de muur enkele centimeters van de perceelsgrens, je buurman kan nog steeds de gemeenmaking eisen, natuurlijk in ruil voor de overnameprijs. Als je weigert de muur gemeen te maken, kan je buurman naar de rechter stappen. De rechter zal deze kleine afstand zien als een poging om aan gemeenmaking te ontsnappen en zal je wegens rechtsmisbruik toch tot gemeenmaking verplichten.

Alleen als jij kan aantonen dat de vrijgelaten ruimte wel degelijk nut heeft, zal de rechter je niet verplichten tot gemeenmaking. Een voorbeeld is wanneer deze tussenruimte als gang gebruikt wordt.

Mag mijn buurman zomaar werken uitvoeren aan onze gemene muur?

Over het algemeen mag iedereen zijn zijde van de gemene muur gebruiken hoe hij wil, zolang ze maar hetzelfde aan de andere gunnen. Voor kleine of lichte werken wordt het vaak aanvaard dat er geen toestemming is van de buurman, maar voor zwaardere werken is deze toestemming wel nodig.

Elke mede-eigenaar kan bijvoorbeeld zijn kant van de muur schilderen, een dartbord hangen, … zonder akkoord van de buurman.

Let wel op: je bent altijd aansprakelijk voor schade die je toebrengt aan de muur.

Nog enkele weetjes over de gemene muur

  • Bij een onenigheid of geschil kan je je altijd wenden tot de vrederechter.
  • Als de buurman sterft voordat de overnameprijs werd betaald, dan kan je nog deze verhalen op zijn erfgenamen
  • Als het om een oude muur gaat, is het mogelijk dat deze al ooit gemeen werd gemaakt. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat er vroeger een gebouw tegen deze muur heeft gestaan, maar dat dit gebouw inmiddels werd afgebroken. Je kan dan eens kijken bij het registratiekantoor om na te gaan of er ooit een gemeenmaking werd geregistreerd.
  • Je kan de gemeenmaking beperken in de hoogte en/of in de lengte tot het gedeelte dat nuttig is voor jou.

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in